Achtung vor versteckten Kosten

Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Steuern, die man beim Kauf einer Immobilien in Spanien zahlen muss und, die jeweils von der Art der Immobilie abhängig sind: einmal beim Kauf eines Neubaus und einmal beim Kauf von Secondhand-Immobilien.

Bei der Erstübertragung eines neuen Immobilienobjektes zahlt der Käufer 10% IVA (Mehrwertsteuer). Als Beispiel: beim Kauf von einem Appartement mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro, musst der Käufer 25.000 an MwSt. zahlen.

Beim Kauf von gebrauchten Immobilien fällt der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) (dies entspricht der deutschen Grunderwerbsteuer) an. Diese Grunderwerbsteuer ist je nach Comunidad Autónoma (Bundesland in Spanien) unterschiedlich und reicht von 5 bis 10% des Kaufpreises. Nur wenn diese bezahlt wurde, wird der Eintrag ins Grundbuch vom Grundbuchamt vorgenommen. Die Grunderwerbsteuer wird vom Kaufpreis berechnet, der in der notariellen Urkunde genannt wird. In Andalusien gelten die folgenden Grunderwerbssteuern:

Es besteht dennoch die Möglichkeit, dass das Finanzamt eine erhöhte Zahlung verlangt, wenn es den Kaufpreisbetrag für zu niedrig empfindet. Das Finanzamt von jedem Comunidad Autónoma (Bundesland) Spaniens verfügt über eine Mindestwertpreisliste, die als Basis und Referenz genommen wird, um die Mindestgrunderwerbsteuer zu kalkulieren, die der Käufer einer Immobilien zahlen muss.

In diesem Fall ist eine professionelle und erfahrene rechtliche Beratung sehr wichtig und extrem empfehlenswert, denn es könnte vorkommen, dass ein Käufer das Doppelte an Steuern bezahlen muss. Als Beispiel: für den Kauf einer “gebrauchten” Villa in Andalusien, wenn der Kauf abgeschlossen worden ist und der Käufer 8% des Kaufpreises stets bezahlt hat, kann das Finanzamt eine Grunderwerbsteuer-Nachzahlung verlangen. Diese Nachzahlung beträgt die entsprechende Prozentdifferenz (8, 9, oder 10%) zwischen dem vom Finanzamt kalkulierten Mindestwert der Immobilie und dem bezahlten Kaufpreis. Dazu fallen noch ggf. Nachzahlungsgebühren an.

Beim Kauf einer Villa in Andalusien mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro, fallen 16.000 Euro als Grunderwerbsteuer an. Wenn das Finanzamt aber nach der Mindestwertpreisliste einen Mindestwert von 350.000 Euro und eine eigentlichen Grunderwerbsteuer von 28.000 Euro kalkuliert, wird eine Nachzahlung in Höhe von 12.000 Euro + MwSt. verlangt.

Sowohl beim Kauf eines Neubaus als auch beim Kauf einer Secondhand-Immobilie fällt die IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos y Documentados - Dokumentsteuer) an, wenn der Kauf durch eine Hypothek abgeschlossen wird. Diese Steuer beträgt ca. 1% des Kaufpreises. Zusätzlich können 2 bis 4% für andere Rechtskosten anfallen, wie z.B. für einen Anwalt oder Notar, für das Grundbuch, Wasser- und Stromanschlussgebühren und falls erforderlich, Gebühren für die Aufnahme der Hypothek.